Von Dr. Ronald Roos, taskforce und Dr. Michael Grünwald, Arnecke, Sibeth, Dabelstein Rechtsanwälte Steuerberater Partnerschaftsgesellschaft mbB
Das Geschäftsmodell von Bauträgern und Projektentwicklern hat sich in den letzten Jahren überaus renditestark, aber auch volatil entwickelt. Günstigen Finanzierungsmöglichkeiten und attraktiven Immobilienpreisen stehen explodierende Grundstückspreise, steigende Baukosten und längere Projektzeiten insbesondere durch eine verzögerte Baurechtsschaffung gegenüber. Bislang konnten steigende Kosten und längere Projektlaufzeiten regelmäßig durch höhere Verkaufspreise und geringere Finanzierungskosten kompensiert werden.
In den letzten Wochen gab es jedoch erste deutliche Anzeichen für nur noch moderat steigende Immobilienpreise. Ob und, wenn ja, in welchem Umfang sich diese Tendenz, durch die erst langsam abzeichnenden volkswirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie verstärken wird, ist derzeit noch nicht absehbar.
Bedenklich ist allerdings, dass zahlreiche Projektentwicklungen bereits bei stagnierenden Immobilienpreisen nicht mehr wirtschaftlich sind. Wurden Grundstücke bereits erworben und Bauaufträge vergeben, bestehen kaum Möglichkeiten, geringere Verkaufserlöse zu kompensieren. Zudem sind in Folge der Corona-Pandemie bereits die Kosten- und Fertigstellungsrisiken gestiegen.
Strategisch Handeln, gerade weil noch alles offen ist
Vor dem Hintergrund dieser Entwicklung ist eine Überprüfung und gegebenenfalls Anpassung der Geschäftsmodelle dringend geboten. Zentrale Ansatzpunkte sind neben der Wirtschaftlichkeit der einzelnen Projekte, unter anderem die Finanzierungssituation sowie die Höhe der Overheadkosten.
Alle ursprünglichen Prämissen der Projektkalkulationen sind kritisch zu hinterfragen:
- Bestehen angemessene Reserven für unerwartete Entwicklungen?
- Sind die geplanten Verkaufserlöse noch realisierbar?
- Sind die Zeitpläne der Projekte noch realistisch?
- Welche Risiken bestehen bei der Baurechtsschaffung?
- Sind die vertraglichen Regelungen zur Kosten- und Terminsicherheit aufgrund der Corona-Pandemie anzupassen?
- Ermöglichen die gesellschaftsrechtlichen Strukturen trotz der seit längerem geplanten gesetzlichen Änderungen noch die Möglichkeit von steueroptimierten Share Deals?
Das Finanzierungsumfeld war für Immobilieninvestitionen seit einigen Jahren überaus positiv. Selbst der Anleihenmarkt stand mittelständischen Unternehmen offen. Teilweise wurden daher Verbindlichkeiten nicht nur von den Projektgesellschaften, sondern auch von den operativen „Führungsgesellschaften“ aufgenommen. Vor dem Hintergrund der sich änderndern Rahmenbedingungen muss die Fähigkeit, Zinsen und Tilgung leisten zu können, daher eingehend überprüft werden.
Insbesondere bei stark gewachsenen Gesellschaften ist zu fragen, ob einerseits ausreichend Organisationsstrukturen und personelle Ressourcen zur Abwicklung der Projekte zur Verfügung stehen und andererseits die Kosten in einem angemessenen Verhältnis zum Projektvolumen stehen.
In Szenarien denken - Chancen und Risiken neu bewerten
Um die wachsenden Risiken richtig einschätzen, mögliche Fehlentwicklungen korrigieren und auf mögliche Chancen schnell reagieren zu können, sollten Bauträger und Projektentwickler ihre Strategien gründlich überprüfen und entsprechende Szenarien entwickeln. Sowohl die Verschlankung der Unternehmensstruktur, der Verkauf von Projekten durch „Forward Deals“, die Trennung von unbebauten Grundstücken als auch das Auffüllen der Projektpipeline oder das Zusammengehen mit Wettbewerbern können hier sinnvolle Optionen sein. Für Banken, Mezzaninefinanzierer und andere Fremdkapitalgeber können sich Konsequenzen für die Verlängerung bestehender und die Vergabe neuer Kredite hinsichtlich Sicherheiten und Konditionen ergeben.
Auf der anderen Seite bestehen für Investoren nach einer langen Phase steigender Preise unter Umständen attraktive Einstiegschancen. Auch das Thema „Distressed Assets“, also der Einstieg in notleidende Vermögenswerte, könnte wieder zur interessanten Option werden. Ganz gleich, wie die Chancen und Risiken am Ende zu bewerten sind, es ist höchste Zeit die eigenen Annahmen, Kalkulationen und Strategien einem gründlichen Stresstest zu unterziehen.
Haben Sie Fragen oder Interesse an einem offenen Austausch zu diesem Themenfeld, freuen wir uns, von Ihnen zu hören.
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